我市大型城市商业综合体发展现状分析

城市商业综合体指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动，面向各类消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。根据国家统计局的统一部署和相关规定，结合全市商业综合体的统计调查结果^[注]，对我市商业综合体情况分析如下：

一、商业综合体的基本情况

2015年，我市有7家商业综合体纳入国家统计局调查范围，进行网上直报。从汇总情况看， 7家商业综合体全部可出租面积37.77万平方米，配备车位5559个，全年总客流量达1232.07万人次，比上年增长204.3%，总体发展态势较好。

1、从行业结构看，零售业占居主导地位。7家商业综合体共有商户658家，其中，零售业327家，餐饮业237家、服务业94家，分别占总户数的49.7%、36.0%和14.3%；实现销售额分别为7.25亿元、4.07亿元和1.53亿元，分别占全部销售额的56.4%、31.7%和11.9%。从服务业行业看，7家商业综合体均开设了影院，共实现销售额0.52亿元，占服务行业实现销售额的33.8%。

2、从商户单位类型看，产活单位和个体户占比超9成。商业综合体658家商户中，法人企业29家、产业活动单位（分公司）224家、个体户405家，分别占商户总数的4.4%、

34.0%和61.6%，其中个体户占全部商户的六成。从经营方式看，自营、联营商户79家，其中，法人2家、产业活动单位31家、个体户46家，分别占自营联营商户总数的2.5%、39.2%和58.2%；租赁商户579家中，法人27家、产业活动单位193家、个体户359家，分别占租赁商户总数的4.7%、33.3%、62.0%。

3、从经营效益看，商业综合体租赁部分实现销售好于自营、联营部分。2015年7家商业综合体中租赁部分共实现销售额（营业额）11.22亿元，比上年增长65.2%。其中，零售业实现销售额5.68亿元，比上年增长55.6%；餐饮业实现营业额4.03亿元，比上年增长72.4%；服务业实现营业额1.51亿元，增长88.3%。而自营、联营部分实现销售额（营业额）1.62亿元，仅为租赁部分的14.5%，比上年增长59.8%。其中，零售业实现销售额1.57亿元，比上年增长55.1%；餐饮业实现营业额0.04亿元，比去年增长72.4%；服务业实现营业额0.02亿元，增长211.6%。

二、各家商业综合体的具体情况

重点调查的7家商业综合体分别为：银泰城、苏宁广场、星隆国际、万达广场、华强广场、南陵雄风广场和繁昌县江厦明珠，其中苏宁广场的销售形势最好，现将这7家商业综合体具体情况简要阐述如下：

芜湖镜湖万达广场：镜湖万达广场地处镜湖区，于2012年9月开业经营，对外可出租面积5.37万平方米，车位数856个。2015年末，有经营商户105个，共实现销售额4.57亿元，比上年下降13.5%；营业面积5.37万平方米。从入驻商户的行业来看，零售业70个，餐饮业31个，其他服务业4个，分别占全部商户的66.7%、29.5%和3.8%；2015年分别实现销售额3.08亿元、1.10亿元和0.39亿元，分别占全部的67.3%、24.1%和8.5%。

苏宁广场：芜湖苏宁广场地处镜湖区，于2014年9月开业经营，对外可出租面积3.26万平方米，车位数551个。2015年末，有经营商户130个；实现销售额3.88亿元，比上年增长205.1%；营业面积3.26万平方米。从入驻商户的行业来看，零售业52个，餐饮业52个，其他服务业26个，分别占全部的40%、 40 %和20 %；2015年分别实现销售额1.27亿元、 1.89亿元和 0.72亿元，分别占全部的32.8%、48.7%和18.5 %。

星隆国际城：星隆国际城地处镜湖区，于2015年6月开业经营，对外可出租面积9万平方米，车位数2000个。2015年末，有经营商户87个，实现销售额1.83亿元，营业面积9.00万平方米。从入驻商户的行业来看，零售业33个、餐饮业38个、其他服务业16个，分别占全部商户的37.9%、43.7%和18.4%；2015年分别实现销售额1.41亿元、0.30亿元和0.11亿元，分别占全部的77.1%、16.6%和6.3%。

银泰城：芜湖银泰城地处弋江区，于2015年6月开业经营，对外可出租面积5.24万平方米，车位数480个。2015年末，有经营商户134个，实现销售额1.06亿元，营业面积5.24万平方米。从入驻商户行业来看，零售业74个、餐饮业49个、其他服务业11个，分别占全部的55.2%、36.6 %和8.2%；2015年分别实现销售额0.55亿元、0.40亿元和0.11亿元，分别占全部的 51.6%、37.7%和10.7%。

南陵雄风百货广场：南陵雄风百货广场地处南陵县，于2008年4月开业经营，对外可出租面积3.05万平方米，车位数120个。2015年末，有经营商户54个，实现销售额0.95亿元，比上年下降16.6%；营业面积3.05万平方米；从入驻商户行业来看，零售业39个、餐饮业10个、其他服务业5个，分别占全部商户的72.2%、18.5%和9.3%；2015年分别实现销售额0.71亿元、0.16亿元和0.07亿元，分别占全部的 75.5%、17.1%和7.4%。

芜湖华强广场：华强广场城地处镜湖区，于2014年10月开业经营，对外可出租面积3.18万平方米，车位数752个。2015年末，综合体内均为租赁的商户，共有74个，实现销售额0.29亿元，比上年增长158.3%；从业人员期末人数611人，营业面积3.18万平方米。从入驻商户的行业来看，零售业42个、餐饮业23个、其他服务业9个，分别占全部商户的56.8%、31.1%和12.1%；2015年分别实现销售额0.16亿元、0.09亿元和0.04亿元，分别占全部的 55.5%、31.6%和12.8%。

繁昌江厦明珠广场：繁昌江厦明珠广场地处繁昌县，于2010年12月成立，但于2015年才陆续经营，对外可出租面积8.66万平方米，车位数800个。2015年末，有经营商户74个，均为租赁商户；实现销售额0.26亿元，从业人员期末人数556人，营业面积2.77万平方米。从入驻商户的行业来看，零售业17个、餐饮业34个、其他服务业23个，分别占全部商户的23.0%、45.9 %和31.1%；2015年分别实现销售额0.06亿元、0.12亿元和0.09亿元，分别占全部的 21.7%、44.7%和33.6%。

三、存在问题

1、商业综合体里法人企业偏少，产活和个体户居多。2015年末，7家商业综合体里的法人企业29家，仅占全部658家商户的4.4%。注册为法人企业是申报进入限额以上商贸和规模以上服务业统计的必备条件。目前商业综合体中仅有8家法人商贸企业进入限上统计，其中规模较大的有镜湖区的万达商管、镜湖区的鸿粤锐虎和南陵县的雄风百货，实现销售额均超过亿元以上；2015年末，商业综合体内产活单位有224家、个体户405家，占全部单位数的34.0%和61.6%，综合体内招商引进的知名品牌专卖店大多为产活单位，归属的法人企业在外地，无法纳入我市统计。本土企业芜湖苏宁云商商贸有限公司在苏宁广场里也有3家产活单位，而个体户虽解决就业问题，但由于规模较小、品种单一，经营风险偏大，同时因国家制度规定，个体户无法纳入限上商贸统计。

2、商业综合体的经营形式以租赁为主。我市7家商业综合体中，自营、联营商户户数和实现销售额分别为79户和1.62亿元，租赁商户户数和实现销售额分别为579户和11.22亿元，分别为自营、联营商户的7.3倍和6.9倍。租赁经营虽占据主导。但以租赁为主的经营方式，进场商户一方面背负着较重的租金压力，需在一定预期内实现收入，不利于长期经营战略的实施；另一方面难以在起步期迅速聚集形成规模，难以提升人气，吸引消费。

3、在有自营、联营的5家商业综合体，主要以联营方式为主。万达广场、星隆国际以统一收银的方式，与商户联营，联营实现的销售额分别占全部商业综合体销售额的62.7%和19.4%，由于联营只是统一收银，综合体商管公司以抽点的形式收取服务费作为销售额，导致统一收银的销售额远大于商管公司在税务部门纳入申报的销售额，按照国家统计局的规定，这样的企业只能作为服务业企业，按其收取的服务费计算营业收入。在既有自营又有联营的3家商业综合体中，银泰城商管公司自营企业的销售额不足500万元，未达限上商贸标准。苏宁广场自营的销售额约占全部销售的8%、雄风百货广场自营的销售额约占全部销售额的20%，目前已纳入限上统计。

四、商业综合体发展建议

从江苏、浙江等发达地区看，也存在着商业综合体里法人企业少，产活单位及个体户单位多的现象，就统计而言，商业综合体这么大的销售规模，因产活单位、个体户较多，大部分数据无法纳入我市限上统计；同时，这些商业综合体的存在，吸引了消费，冲击了其他商贸单位的销售，会在一定程度上影响我市社会消费品零售总额的增速。

1、努力提升商业综合体项目的招商质量。不断优化已开业的商业综合体对新商业模式、业态和品牌招商的扶持政策，努力吸引优质商业品牌和载体入驻，加快商气和人气区域化集聚。统筹考虑整个区域的交通条件、商业布局、居住人群的消费层次和辐射半径等来进行商业综合体的项目招商和开发建设。

2、加大个体转企业的推进力度。各县区应加大对新增限上企业的奖励政策，鼓励经营效益好、达到限上规模的商贸个体户（包括商业综合体内的个体户）变更为法人企业，尽可能地纳入我市限上企业统计范围。

3、加大对知名商业品牌的培育。努力打造功能地标品牌，形成具有广泛知名度和影响力的地域名片，最大限度发挥芜湖作为全省次中心城市的核心优势；努力打造特色优势品牌，着力培育新兴特色商业，通过特色增强商业发展竞争力；努力打造国内外知名品牌，有效增强对国内外知名品牌吸引力，提高品牌更新率。目前，镜湖区对在区内注册为法人的国内外知名商业品牌旗舰店，达到持续经营1年以上、本地年入库税收30万元以上标准的，给予一次性奖励政策，其余县区应加大政策引导和落实。

4、多方协力加强商业综合体统计工作。目前，绝大多数商业综合体主体是地产物业自主管理或委托第三方管理，面临经营主体整体入库纳统难和基础数据全面采集汇总难两大突出问题。相关部门和县区应加强商业综合体统计工作的推进。一是综合体管理运营方面要加强自身统计基础工作，除指定专人负责统计工作外，应逐步建设和利用集中收银或底单销售等信息化系统，做好销售统计电子台账，确保统计数据客观真实；二是相关职能部门要对各商业综合体内单位，定期联合摸排，建立和维护好动态商户信息名录库，随时跟踪掌握其增减变动和经营变化情况，及时督促达到“四上”纳统标准的经营户开展统计申报入库和网上直报工作。三是对商业综合体转变为集中收银并纳入限额以上统计的，给予一定的政策性奖励。

注：商业综合体应涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、游艺、培训等三项以上服务；营业面积一般不少于1万平方米、独立开展经营活动的商户一般不少于50个。